证券时报记者吴家明

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说起棚改，近日被称为“深圳最后一个棚改项目”的罗湖区海关草埔生活区片区棚户区改造项目签约正式启动。近几年来，棚改作为住宅小区旧改的主要方式之一，若退场，未来老旧住宅小区的改造之路将走向何方？

据介绍，海关草埔生活区片区棚户区改造是深圳最后一个棚改项目，项目范围包括海关草埔生活区、置富公寓、绿茵庭苑3个住宅小区，共802套房屋，涉及权利人711户。

距离上述项目不远就是被业界称为“中国棚改第一难”的罗湖二线插花地棚户区改造项目。记者在现场看到，多栋回迁安置房已经陆续交付，已经有居民入伙。据悉，罗湖二线插花地棚改项目于2016年启动，并以“政府主导+国企服务+三房建设”的棚改模式，成功破解“中国棚改第一难”。

目前，深圳仍有大型棚改项目正在建设中，包括“深圳棚改第一村”之称的华富村改造项目。去年7月，华富村项目一标段回迁区12栋主体全部完成封顶。此外，作为河套深港科技创新合作区的配套项目，南华村也正在棚改。

不过，不管是由企业主导的城市更新还是政府主导的棚改，旷日持久的“拉锯战”也不时上演。

就在罗湖区海关草埔生活区片区棚户区改造项目附近，罗湖区城市更新和土地整备局此前发布关于东晓街道清水河新村城市更新单元计划(失效)公告，该单元原列入了《2019年深圳市罗湖区城市更新单元第一批计划》，更新单元计划有效期3年9个月，但在计划有效期内更新单元规划未获深圳市政府或其授权机构批准，更新单元计划按照公告要求失效，不再开展后续相关工作及办理相关手续。

“我们搬家已经超过10年，到现在还没回迁。”陈乐(化名)原来在罗湖区田贝有一套老旧小区的房子，后来变成了现在的金钻豪园城市更新项目，但项目几经周折，目前仍进度缓慢。

过去，传统意义上的城市更新与棚户区改造是两种截然不同的更新方式。棚改的出现，一度被看作是解决老旧住宅小区更新困局以及“城市病”的好办法。此外，棚户区改造也是过去几年支撑房地产行业发展尤其三四线城市楼市繁荣的重大政策变量。

此前，市场曾传出棚改将全面停止的消息。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“棚改其实从来没有说停止，‘十四五’期间很多城市仍有棚改项目，多数是一些原来已经列入棚改计划的项目，但基本上要做到不增加当地库存和影响房价走势。从国家的层面来讲，棚改在新时期或许已经不太适用，可能会导致库存的增加等问题，所以不再大规模推广。”

对于深圳而言，李宇嘉认为，过去深圳的棚改主要以一些老旧住宅小区改造为主，多数还是采取了拆除重建的方式，在叫停“大拆大建”之后，这种棚改的模式就被“叫停”。

无论如何，棚改的出现还是让老旧住宅小区的改造多了一条可选择的路径。据不完全统计，深圳2000年前建成的旧住宅区合计有1700多个，在如此庞大的数量面前，未来老旧住宅小区改造路径何去何从？

广东合一城市更新研究院认为，2021年出台的相关政策似乎可循答案。首先，2021年3月正式实施《深圳经济特区城市更新条例》，立法奠定了老旧住宅小区改造的公共属性基调，同时进一步细化了老旧住宅小区的申报要求，即意愿比例要求面积和人数均达双95%。可以看出，深圳老旧住宅小区改造在未来将作为改造重点，由政府主导完成前期工作，配置一定商品性质用房后公开选择市场主体，再由市场主体进行开发建设。

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